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龙岗万科广场类REITs成功发行 印力集团资产证券化新里程碑

发布时间 :2019-03-01



 ▕   资产证券化在中国已经历多年的蓬勃发展,在近两年也成为印力重要的资产盘活通道。2019年3月1日,“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”发起设立,项目发行规模人民币21.16亿元,由珠海市懋德诚投商业发展有限公司作为原始权益人,国内知名商业地产运营商印力集团作为运营管理人,中信证券担任计划管理人和销售机构,中信金石基金管理有限公司担任基金管理人。

该项目是印力集团继深国投CMBS和印象1号CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行。本次计划期限为3+2年,标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元,发行资产支持证券总规模达21.16亿元,其中优先A级证券信用评级AAA,发行规模11亿元;优先B级证券信用评级AA+,发行规模5.5亿元;次级证券发行规模4.66亿元。其中,优先级证券的期间收益由标的物业净租金现金流超额覆盖,是市场上为数不多的真正实现“资产支持”的证券化产品。珠海市懋德诚投商业发展有限公司是2017年3月万科公告之后成立的公司,万科成立招银壹号和玖号基金装入商业项目交由印力管理运营,是由印力负责的商业地产平台公司。


自2018年11月推广以来,本项目凭借印力集团和中信证券以及中信金石良好的信用资质,通过完善的产?#26041;?#26500;设计突出基础资产的良好运营及稳健增长的现金流,获得了多家大中型金融机构的广泛参与和积极认购。


领先的商业运营能力及优质基础资产为发行奠定良好基础


印力集团专注于购物中心投资、开发和运营管理,业务贯穿商业地产领域的全价值链,是极具国际化视野的中国商业地产投资开发运营商,也是万科主要的商业管理平台。

深圳龙岗万科广场于2013年12月开业,建筑面积超10万平方米,可租赁面积约为5.7万平方米,评估值29.41亿元。该项目定位为城市级中高端购物中心,标目消费人群面向全客层,并以家庭消费人群为重点。龙岗万科广场2018年销售额达到16亿元,客流量达到1610万次,2018年全年调整引进63家品牌租户,自开业以来,龙岗万科广场经营业绩稳步提升,出租率常年保持99%以上,租金收入?#20013;?#25856;升,年均收入复合增长率超23%。


REITs产品未来可期


面对商业地产存量庞大,融资渠道有限的?#32622;媯?#22914;何通过金融创新来盘活存量,优化资本结构,降低资金成本已经成为行业难题。

2018年,中国REITs热度?#20013;?#19978;升,各项相关政策?#20013;?#20986;台,公募REITs也呼之欲出。作为2019年第一单成功发行的类REITs产品,本项目是市场首单无强增信并以购物中心为资产支持的权益型类REITs产品,待时机成熟,有望和公募市场实现无缝对接,通过公募REITs实现权益资产的上市和流通。


印力集团资产证券化的又一里程碑


2017年10月20日,印力集团成功发行“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划?#20445;?#24320;启资产证券化第一单。本次“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”是印力集团在资产证券化领域的又一里程碑,项目借助外部资本力量,整合了公司的存量资源,将进一步促进商业地产的发展。

随着房地产行业不断成熟及类REITs乃至公募REITs的深化创新,房地产行业将进入新阶段,资产管理和金融创新将成为企业存量时代生存的重要能力。在大型地产商转型城?#20449;?#22871;服务商、城市运营商的大趋势下,商业地产运营和资产证券化成为热点。在房地产市场“调结构、降杠杆、促转型”的条件下,盘活商业地产存量,大力推动资产证券化,也已成为全行业的趋势。

在此发展趋势下,印力集团将继续积极坚持“盘活商业物业资产、?#24179;?#36164;产证券化创新”的理念,加强创新化、精细化的运营管理的核心竞争力,?#24179;?#20248;质商业项目的资产价值不断提升。


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